06/06/2013 | LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
La ley 4/2013, de 4 de junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas introduce modificaciones sustanciales en la Ley de arrendamientos Urbanos 29/1994, pero eso si, dichas modificaciones tan solo son aplicables a los contratos de arrendamientos firmados a partir de su entrada en vigor, 6 de junio de 2013, de forma que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta nueva ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
Las modificaciones introducidas por la Ley son sustanciales y afectan tanto a los derechos de los propietarios como al de los inquilinos.
Así se establecen:
Plazos más cortos para los arriendos, reduciéndose el plazo de la denominada prorroga obligatoria que pasa de los cinco años a los tres.
Terminado dicho plazo de tres años, en los que, en teoría el inquilino tiene garantizado el arriendo, entra en juego la prorroga tácita automática por la que, si ninguna de las partes comunica su voluntad de resolver el contrato este se prorroga por un año mas.
Sin embargo esta no es la única novedad en cuanto a la duración del arriendo, ya que el propietario, siempre que haya trascurrido al menos un año desde la firma del contrato podrá ejercitar su derecho a la resolución del contrato por necesidad de familiar en primer grado de consaguinidad o cónyuge tras el divorcio o nulidad bastando para ello una comunicación a los inquilinos con dos meses de antelación.
El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí).
En cuanto a la revisión de las rentas la nueva modificación contempla la posibilidad de que propietario e inquilino negocien, siempre a partir del tercer año de vigencia del contrato, la actualización del precio del alquiler sin necesidad de tener que ligar dicho aumento al IPC.
Otra de las novedades introducidas por la nueva ley que hoy entra en vigor es la protección frente a determinados casos que la ley otorga a la inscripción de los contratos en el registro de la propiedad, así dispone el artículo 7.2 que para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»ya que en caso de que dicha inscripción no existiera:
- El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
- Igualmente tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción.
Pero esta ley no solo modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que, además pretende proteger al propietario frente a los inquilinos morosos al establecer la existencia de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago.
Igualmente se acomete un reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la que se pretende la agilización del ‘desahucio exprés’, ya que, en caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones.
Por último comentar que desde el 1 de junio, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Esta etiqueta energética (que otorga una calificación desde la A, la más eficiente, a la G, la menos) puede emitirla cualquier técnico autorizado, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario. En caso contrario, las sanciones para el dueño de la vivienda oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. También es obligatorio si se renuevan los arrendamientos.
Santiago Jiménez Moreno
<http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf>
